Το κενό απόθεμα στο Δήμο Θεσσαλονίκης

Η μελέτη «Το αναξιοποίητο στεγαστικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης: Έρευνα πεδίου για την τεκμηρίωση της υφιστάμενης κατάστασης στο πεδίο της διαθέσιμης οικονομικά προσιτής κατοικίας στον Δήμο Θεσσαλονίκης – Εκτίμηση κτιριακού αποθέματος» καταγράφει και χαρτογραφεί το ανενεργό κτιριακό και οικιστικό απόθεμα στην πόλη, σε δημόσιους, θεσμικούς και ιδιωτικούς ιδιοκτήτες. Εστιάζει σε κενά κτίρια και διαμερίσματα, σε μη ηλεκτροδοτούμενα και μη υδροδοτούμενα ακίνητα, καθώς και σε ακίνητα που ανήκουν σε δημόσιους φορείς, εκκλησιαστικούς οργανισμούς, τραπεζικά ιδρύματα, ΑΕΕΑΠ και άλλους θεσμικούς φορείς, με στόχο την τεκμηρίωση του πραγματικού δυναμικού για ανάπτυξη πολιτικών κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας.

Πλαίσιο και σκοπός

Η μελέτη εκκινεί από τη διαπιστωμένη ένταση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, με αυξήσεις τιμών και ενοικίων, υψηλό στεγαστικό κόστος σε σχέση με τα εισοδήματα, δυσκολία πρόσβασης σε αξιοπρεπή και προσιτή κατοικία, μετατόπιση αποθέματος στην τουριστική αγορά και συγκέντρωση ιδιοκτησίας σε εταιρικούς φορείς και επενδυτικά σχήματα. Σε αυτό το πλαίσιο, διερευνά συστηματικά το «κενό και ανενεργό» στεγαστικό απόθεμα στον Δήμο Θεσσαλονίκης, με σκοπό την αξιοποίησή του στο πλαίσιο προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας και κοινωνικής μίσθωσης, συνδεδεμένων με τη λειτουργία Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης.

Στόχος είναι η συγκρότηση τεκμηριωμένης βάσης δεδομένων για ακίνητα που μπορούν να επανενεργοποιηθούν, η ανάπτυξη μεθοδολογίας εντοπισμού κενών ακινήτων και ιδιοκτητών, και η διαμόρφωση στρατηγικής συνεργασίας δημόσιων, εκκλησιαστικών, θεσμικών και ιδιωτικών φορέων με τον Δήμο Θεσσαλονίκης και τη ΜΑΘ ΑΕ/ΑΟΤΑ για την προώθηση κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας

PDF Μελέτης

Infographic

Σημαντικά ευρήματα:

Δομή και εξέλιξη του στεγαστικού αποθέματος

  • Σύμφωνα με την απογραφή του 2011 της ΕΛΣΤΑΤ, η Θεσσαλονίκη ως πόλη διαθέτει συνολικά περίπου 530 χιλιάδες κατοικίες το 2011, με ποσοστό κενότητας γύρω στο 25% σε επίπεδο Δήμου (περίπου 130–140 χιλιάδες κενές κατοικίες). 
    • Στη ΜΠΘ αναλογούσαν περίπου τρεις (3) κατοικούμενες κατοικίες για κάθε κενή, ενώ στο Δήμο Θεσσαλονίκης 2,5.
    • Στη ΜΠΘ αναλογούσαν 13,6 κενές κατοικίες ανά 100 κατοίκους, ενώ στο Δήμο Θεσσαλονίκης 18.
  • Για την περίοδο 2001–2011 καταγράφονται πολύ μεγάλες ποσοστιαίες μεταβολές κενότητας (σε αρκετές περιοχές τριψήφια ποσοστά αύξησης ή μείωσης), που δείχνουν έντονη χωρική αναδιάρθρωση του αποθέματος.

     

  • Μεταξύ 2011–2021 και έως το 2023, ο συνολικός αριθμός κατοικιών παραμένει σχετικά σταθερός, αλλά η σύνθεση χρήσεων (μόνιμη κατοικία, βραχυχρόνια μίσθωση, εμπορική εκμετάλλευση) μεταβάλλεται σημαντικά σε συγκεκριμένες περιοχές. 

Κενότητα και χωρικές ανισότητες

  • Η μελέτη δείχνει ότι η κενότητα δεν είναι «ουδέτερη», αλλά συγκεντρώνεται σε περιοχές με παλαιό απόθεμα, μείωση μόνιμου πληθυσμού και αυξημένη επενδυτική/τουριστική πίεση. 

  • Το 2020 υπήρχαν συνολικά 35.474 μη-ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες στην πόλη της Θεσσαλονίκης, 46% από αυτές (>16.300) στο Δήμο Θεσσαλονίκης.

  • Σε συγκεκριμένες περιοχές αποτυπώνεται παράλληλη αύξηση κενών κατοικιών και αλλαγών στη χρήση (μετατροπές σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, επενδυτικά ακίνητα), με σαφή διαφοροποίηση από άλλες συνοικίες. 

  • Η ανάλυση διακρίνει «φυσική», «μεταβατική» και «δομική» κενότητα, δείχνοντας ότι σημαντικό μέρος του αποθέματος δεν είναι προσωρινά κενό, αλλά αποκλεισμένο από την προσιτή μόνιμη κατοικία λόγω επενδυτικών και χρηματοπιστωτικών στρατηγικών. 

Κρίση προσιτής στέγασης και δημογραφικά δεδομένα

  • Κατά την περίοδο 2011–2021 καταγράφεται μείωση πληθυσμού σε πολλές περιοχές του Δήμου (αρνητικά ισοζύγια μεταναστεύσεων και φυσικής κίνησης), ενώ το ποσοστό κενότητας παραμένει υψηλό ή αυξάνεται. 

  • Παρά τη δημογραφική στασιμότητα/μείωση, οι τιμές αγοράς και οι προσδοκίες απόδοσης (ιδίως σε κεντρικές και παρακεντρικές περιοχές) αυξάνονται, δημιουργώντας ένταση μεταξύ «κενών» και «προσιτών» κατοικιών. 

  • Η μελέτη συνδέει τα ευρήματα με τις τάσεις χρηματιστικοποίησης και τουριστικοποίησης: ένα μέρος των κενών κατοικιών λειτουργεί ως επενδυτικό απόθεμα, όχι ως διαθέσιμη μόνιμη κατοικία. 

Servicers, funds και θεσμικές παρεμβάσεις

  • Από το 2020 και μετά, αυξάνεται θεαματικά ο ρόλος των servicers στη διαχείριση μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, με αποτέλεσμα τη μεταφορά χιλιάδων κατοικιών σε χαρτοφυλάκια διαχείρισης χρέους. 

  • Σημαντικό τμήμα του αποθέματος περνά σε funds και ειδικά οχήματα (π.χ. ΑΕΕΑΠ), τα οποία αποκτούν συγκεντρωμένο έλεγχο σε επιλεγμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης. 

  • Ειδικά καθεστώτα (Golden Visa, fast-track επενδύσεις κ.λπ.) ενισχύουν τη λογική επενδυτικού προϊόντος, αυξάνοντας την απόσταση μεταξύ πραγματικών στεγαστικών αναγκών και διαθέσιμου αποθέματος. 

Κύρια συμπεράσματα για το σχεδιασμό πολιτικής

  • Η Θεσσαλονίκη διαθέτει σημαντικό, στατιστικά τεκμηριωμένο αναξιοποίητο στεγαστικό απόθεμα (δεκάδες χιλιάδες κατοικίες), το οποίο μπορεί να αποτελέσει βάση για πολιτικές κοινωνικής μίσθωσης και προσιτής κατοικίας. 

  • Η κενότητα είναι χωρικά άνιση και συνδεδεμένη με συγκεκριμένα θεσμικά και οικονομικά καθεστώτα, άρα οι πολιτικές πρέπει να είναι στοχευμένες (ανά περιοχή και κατηγορία ιδιοκτησίας), όχι οριζόντιες. 

  • Η ενεργοποίηση του αποθέματος απαιτεί συνεργασία με θεσμικούς παίκτες (servicers, τράπεζες, funds), αξιοποίηση δημοτικών/δημόσιων κτιρίων και ανάπτυξη ειδικών εργαλείων (κοινωνικά ενοίκια, αστικές συμβάσεις, φορολογικά/κανονιστικά κίνητρα). 

Ομάδα έργου

Χατζηπροκοπίου Πάνος (Επ. Υπεύθυνος)

Καραγιάννη Μαρία

Βράντσης Νίκος

Μάγγου Ηλιάννα

Σιατίτσα Δήμητρα

Ozgunes Meric

Σεφεριάδου Πέννυ

Εργαστήριο Co-Space TMXA AΠΘ

Χρηματοδότηση

Δημόσια Σύμβαση μεταξύ του Δήμου Θεσσαλονίκης και της ΜΑΘ Α.Ε. ΑΟΤΑ που υλοποιήθηκε στο πλαίσιο της ενταγμένης πράξης «ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΑΣΤΙΚΗΣ ΑΝΘΕΚΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΔΗΜΟΥ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ» «Κεντρική Μακεδονία 2014-2020», ΟΠΣ5031177 με συγχρηματοδότηση ΕΣΠΑ.

Ενδεικτική αναφορά: Χατζηπροκοπίου, Π., Καραγιάννη, Μ., Σιατίτσα Δ., Βράντσης Ν., Μάγγου, H., Ozgunes M., Σεφεριάδου Π. (2025), Το αναξιοποίητο στεγαστικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης. Επιτελική σύνοψη του έργου «Έρευνα πεδίου για την τεκμηρίωση της υφιστάμενης κατάστασης στο πεδίο της διαθέσιμης οικονομικά προσιτής κατοικίας στο Δήμο Θεσσαλονίκης: Εκτίμηση κτιριακού αποθέματος», Παρατηρητήριο Αστικής Ανθεκτικότητας Δήμου Θεσσαλονίκης, ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ, Θεσσαλονίκη.